Muvafakate Dayalı Taşınmaz Kullanımının Sona Erdirilmesi: Tahliye ve Ecrimisil Boyutu

Türk hukukunda taşınmazların kira sözleşmesi olmaksızın rızaya (muvafakat) dayalı kullanımı, doktrinde ve yargı içtihatlarında karşılıksız yararlandırma (ariyet benzeri) ilişkisi olarak nitelendirilmekte olup, özellikle yakın ilişkilerde sıkça görülmektedir. Bu tür kullanımların sona erdirilmesi, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) mülkiyet hakkını düzenleyen hükümleri çerçevesinde ele alınır. Ancak sürecin hukuki niteliği, somut olaya göre değişebilecek unsurlar (uzun süreli kullanım, ailevi bağlar, delil durumu) içerdiğinden, genel kurallar yanında istisnalar da dikkate alınmalıdır. Aşağıda, Yargıtay içtihatları ışığında süreç detaylandırılacaktır.

Kullanımın Hukuki Niteliği ve Rızanın Karine Olarak Rolü

Bedelsiz taşınmaz kullanımı, kira ilişkisinden (TBK m. 299 vd.) ayrışarak, mülk sahibinin tek taraflı iradesine dayalı zımni bir muvafakat olarak kabul edilir. Yargıtay içtihatlarına göre, özellikle uzun süreli kullanımlarda (örneğin 5 yıldan fazla), bu durum güçlü bir rıza karinesi yaratır ve kullanıcının haksız işgalci (fuzuli şagil) sayılmasını engeller. TMK m. 683 uyarınca mülkiyet hakkı, haksız elatmanın önlenmesini sağlar; ancak rıza mevcutken doğrudan dava açılması, talebin reddine yol açabilir, zira mahkemece kullanımın meşru addedilmesi muhtemeldir. Doktrinde de vurgulandığı üzere, bu rıza kalıcı hak doğurmaz, fakat sona erdirilmeden müdahale talebi hukuken zayıftır . Somut olayda, kullanımın başlangıç amacı, süresi ve taraflar arası ilişki (örneğin ailevi bağlar) mahkemece delil takdiriyle belirlenir; örneğin baba-oğul ilişkisinde zımni rıza daha kolay kabul edilir .

Rızanın Geri Alınması: Noter İhtarnamesinin Hukuki İşlevi ve Koşulları

Rızaya dayalı kullanımın sona erdirilmesinde kilit adım, noter aracılığıyla ihtarname tebliğidir. İhtarnamede, rızanın açıkça geri alındığı belirtilmeli, tahliye için makul süre (Yargıtay uygulamalarında 15-30 gün) tanınmalı ve aksi halde dava açılacağı ihtar edilmelidir. Bu bildirim, kullanıcının haklı zilyetlikten haksız işgale geçişini sağlar; ihtar öncesi dönem için ecrimisil talebi kural olarak mümkün değildir, zira kötü niyet varsayımı oluşmaz. İstisnalar mevcut olup, örneğin ihtarsız uzun sessizlik zımni rıza uzatması olarak yorumlanabilir veya örtülü ihtar (sözlü uyarılar) delillerle ispatlanabilirse kabul edilebilir . Yargıtay, ihtarnamenin tebliğ tarihini ecrimisil başlangıcı sayar; bu nedenle erken ihtar stratejik öneme sahiptir .

Dava Türü, Görevli Mahkeme ve Usul Kuralları: Elatmanın Önlenmesi Davası

İhtar sonrası tahliye gerçekleşmezse, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "Elatmanın Önlenmesi (Müdahalenin Men-i)" davası açılır. Kira sözleşmesi yokluğu nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesi görevsizdir; uyuşmazlık mülkiyet hakkına (TMK m. 683) dayanır ve haksız işgal niteliğindedir. Yargıtay, yazılı/sözlü kira ilişkisi yoksa tahliye davasının usule aykırı olduğunu vurgular; fuzuli şagil için el atmanın önlenmesi davası şarttır. Ancak istisnalar yaygındır: Paydaşlık iddiası varsa dava paydaşlar arası ecrimisile dönüşebilir ve intifadan men şartı aranır ; vasiyet iptali gibi bağlantılı davalar bekletici mesele yapılabilir . Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle (kullanıcı durumu, eşya varlığı) delilleri takdir eder; tahliye hükmü, elatmanın devamı halinde verilir, ancak sona ermişse ecrimisile indirgenir.

Ecrimisil Talebi: Hesaplama, Zamanaşımı ve Sınırlamalar

El atma davasıyla birlikte ecrimisil (TMK m. 995) talep edilebilir; bu, haksız işgal tazminatı olup rayiç kira bedeli (emsal sözleşmeler, konum) üzerinden bilirkişice belirlenir ve 5 yıllık zamanaşımına tabidir . Başlangıç, kural olarak ihtar tebliğidir; öncesi rıza dönemi muaftır . Yargıtay, ihtarda ecrimisil belirtilmese bile tahliye tehdidinin talep anlamı taşıyabileceğini kabul eder. İstisnalar: Uzun rıza sonrası sessizlikte zamanaşımı erken işleyebilir; kullanıcı masrafları (tadilat) mahsup edilebilir; paydaşlıkta ecrimisil men edilmedikçe talep edilemez . Somut olayda, kötü niyet ispatı (ihtar sonrası devam) şart olup, mahkeme takdirine bağlıdır .

Sonuç olarak , Muvafakate dayalı kullanım, mülkiyet hakkını sınırlamaz; noter ihtarnamesi ve el atma davasıyla sona erdirilebilir. Yargıtay içtihatları, rızanın geri alınmasını ve Asliye Hukuk yetkisini teyit ederken, somut olayda delil, süre ve ilişkiler belirleyicidir. İstisnalar (paydaşlık, bekletici meseleler, delil yetersizliği) süreci etkileyebilir; doktrinde de bu temkinli yaklaşım hakimdir . Hukuki süreç, mülkiyet üstünlüğünü korurken adil dengeyi gözetir.

---

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2013/15371 E. - 2013/18007 K. 

"Somut olayda, davalı ihtarnamenin tebliğine kadar muvafakate dayalı olarak çekişme konusu taşınmazı kullandığına ve ihtarnamenin tebliğ edilmesiyle muvafakat geri alındığına göre önceki dönem için davalının kötü niyetli olduğundan ve ecrimisilden sorumlu tutulacağından söz etme imkanı yoktur. Hal böyle olunca, ihtarnamenin tebliği tarihi ile dava tarihi arasındaki dönem için belirlenecek ecrimisile hükmedilmesi gerekir..."

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2025/543 E. - 2025/4931 K. 

"İhtarnamede taşınmazın herhangi bir kira sözleşmesi olmadan ve kira bedeli ödenmeden kullanıldığı belirtilip 30 gün içerisinde tahliye edilmesi gerektiği, aksi takdirde tahliye yönünde dava açılacağının ihtar edilmesinin, bu ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren ecrimisil isteminde bulunulduğu anlamına geleceği..."

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2021/3919 E. - 2022/3348 K.

"Davacının uzunca bir süre elatmanın önlenmesi davası açmaması, davalıyı çekişmeli yerden çıkarmaya yeltenmemesi ve davalı tarafın kullanımına muvafakat edilmediğine dair açık ya da örtülü bir ihtarın söz konusu olmaması nedeniyle aslında davalının kullanımına muvafakat edildiğini ve bu muvafakatin dava açılmakla geri alındığını..."

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2015/9682 E. - 2015/10365 K. 

"Davacı ile davalı arasında akdedilmiş bir yazılı veya sözlü kira sözleşmesi bulunmadığı" durumunda, uyuşmazlık haksız işgal nedeniyle taşınmaza elatmanın önlenmesi ve taşınmazın boşaltılması istemine ilişkin olup Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir."

---

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN’a aittir. İçerikler, hak sahipliğinin geçerliliği için elektronik imzalı zaman damgası ile kaydedilmiştir. Sitemizdeki yazıların, izinsiz olarak başka platformlarda kopyalanması veya özetlenerek yayınlanması halinde yasal ve cezai işlemler uygulanacaktır.