Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Sürenin Hesabı: Yeni Sözleşme Süreyi Sıfırlar Mı?

Kira hukukunda tarafların en çok tereddüt yaşadığı konuların başında, mevcut kiracı ile imzalanan yeni tarihli sözleşmelerin, Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesinde düzenlenen beş yıllık kira tespit süresine etkisi gelmektedir. Uygulamada, taraflar arasında kira ilişkisi devam ederken yapılan "yenileme sözleşmeleri"nin yasal süreci sıfırladığına dair yaygın bir yanılgı mevcuttur. Ancak yargısal denetim süreçlerinde, şekli bir "yeni sözleşme" varlığından ziyade, kira ilişkisinin maddi başlangıcı ve bedelin mahiyeti esas alınmaktadır.

Kira İlişkisinin Sürekliliği ve Beş Yıllık Süre

Kira bedelinin tespiti davalarında, hak ve nesafet (rayiç bedel) uyarınca bir belirleme yapılabilmesi için kira ilişkisinin kurulmasından itibaren en az beş yıllık bir sürenin geçmesi yasal bir zorunluluktur. Bu beş yıllık sürenin hesaplanmasında temel hareket noktası, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihtir. İlişki devam ederken tarafların bir araya gelerek yeni bir kira sözleşmesi imzalamış olmaları, kural olarak bu süreyi kendiliğinden sıfırlayan veya baştan başlatan bir işlem niteliği taşımaz. İster sözlü olarak başlasın ister yazılı bir metne dökülün, kira ilişkisindeki devamlılık esas olup; sürenin tespiti bu süreklilik üzerinden yapılmaktadır.

Yenileme Sözleşmelerinde "Rayiç Bedel" Denetimi

Yenileme sözleşmesi imzalanmış olması durumunda, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı incelenirken sözleşmedeki kira bedelinin niteliğine bakılmaktadır. Taraflar arasında imzalanan yeni sözleşmedeki kira bedeli, imzalandığı tarih itibarıyla bölgedeki emsal ve rayiçlere uygun bir seviyede belirlenmemişse, bu sözleşmenin üzerinden beş yıl geçmemiş olsa dahi kira bedelinin tespiti talep edilebilmektedir. Mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda, yenileme tarihinde belirlenen rakamın o günün piyasa koşullarını (rayici) yansıtıp yansıtmadığını uzman bilirkişiler aracılığıyla denetlemekle yükümlüdür. Eğer yenileme sözleşmesindeki artış sadece rutin bir güncelleme niteliğindeyse ve piyasa değerine ulaşmamışsa, beş yıllık süre ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanmaya devam eder.

Tespit Davalarında İspat ve Yöntem

Kira tespit davalarında mahkemece yapılacak iş; taraflar arasındaki yeni sözleşmenin yapıldığı tarih itibarıyla belirlenen kira bedelinin, usulüne uygun toplanacak emsallerle piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığını belirlemektir. Yenileme sözleşmesindeki bedel rayice uygun ise endeks (TÜFE) uygulanarak, rayice uygun değil ise hak ve nesafet kurallarına göre (5 yıllık süre dolmuşsa) yeni dönem kira bedeli saptanmaktadır. Ayrıca, tarafların dilekçelerinde belirttikleri dönemlerin ve talep edilen kira bedellerinin net veya brüt olduğunun açıkça belirtilmesi, infazda tereddüt oluşmaması adına büyük önem arz etmektedir.

Sonuç olarak, mevcut kiracı ile yeni bir kağıt üzerinde sözleşme imzalamak, kira bedelinin piyasa rayiçlerine göre güncellenmesi hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Beş yıllık sürenin başlangıcı, kural olarak taraflar arasındaki fiili ve hukuki kira bağının kurulduğu ilk tarihtir. Tarafların hak kaybına uğramaması için yenileme sözleşmelerindeki bedel revizyonunun "emsallere uygunluk" kriteri çerçevesinde hukuki analizinin yapılması elzemdir.

Beş yıllık sürenin sıfırlanması için en korunaklı yol; yeni yapılacak sözleşmede tarafların eski hukuki ilişkiyi ve tüm sözleşmeleri tamamen feshettiklerini, yerine hiçbir şüpheye yer bırakmayacak şekilde sıfırdan yeni bir hukuki ilişki kurduklarını ve kira bedelini de o günkü piyasa rayiçlerine tam olarak uygun şekilde belirlediklerini açıkça beyan etmeleridir. Mahkemeler, ancak bu denli net bir fesih iradesi ile piyasa gerçeklerine uygun belirlenmiş bir bedel bir araya geldiğinde sürenin sıfırlandığını kabul edebilirler ancak bu yöntem bile bu konuda yeteri kadar içtihat olmamasından dolayı yoruma açıktır.

---

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/5957 Esas ve 2016/478 Karar Sayılı İlamı

''Kiralanan iş yeri olup, TBK.nun 344. maddesi uyarınca taraflar arasındaki kira ilişkisinin kurulmasından itibaren 5 yıldan fazla bir zaman geçmiş ise, kural olarak yeni dönem kira parasının hâkim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre saptanması gerekir. Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir."

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5411 Esas ve 2018/11236 Karar Sayılı İlamı

"Yenileme sözleşmesinde kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değil ise yenileme sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek şartları varsa kira parasının hak ve nesafete göre tespiti talep edilebilir. Bu durumda mahkemece; ... sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak kira bedelinin belirlenmesi, aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekir."

---

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN’a aittir. İçerikler, hak sahipliğinin geçerliliği için elektronik imzalı zaman damgası ile kaydedilmiştir. Sitemizdeki yazıların, izinsiz olarak başka platformlarda kopyalanması veya özetlenerek yayınlanması halinde yasal ve cezai işlemler uygulanacaktır.