Paylı Taşınmazın Bir Paydaş Tarafından Kiraya Verilmesi: Kiracının Tahliyesi, Ecrimisil ve Taraf Sıfatı

Paylı mülkiyete tabi bir evin, iş yerinin veya başka bir taşınmazın paydaşlardan yalnızca biri tarafından üçüncü kişiye kiraya verilmesi, kira sözleşmesinin geçerliliğinden ecrimisil sorumluluğuna kadar birçok hukuki sorunu beraberinde getirir. Özellikle diğer paydaşların kiralamaya rıza göstermediği durumlarda, kiracının taşınmazda kalmaya devam edip edemeyeceği, elatmanın önlenmesi davasının kime yöneltileceği ve haksız kullanım bedelinin kimden isteneceği önem taşır.

Bu uyuşmazlıklarda yalnızca “Kiraya veren de taşınmazın paydaşıdır.” denilerek sonuca gidilemez. Pay ve paydaş çoğunluğu, paydaşlar arasındaki fiilî kullanım biçimi, kiralamaya sonradan onay verilip verilmediği, davacının kira gelirini mi yoksa rayiç kullanım bedelini mi istediği ve taşınmazı fiilen kimin kullandığı birlikte değerlendirilmelidir.

Bir paydaş taşınmazın tamamını tek başına kiraya verebilir mi?

Paylı mülkiyete konu taşınmazın kiraya verilmesi, Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi kapsamında önemli yönetim işlerinden biri olarak kabul edilmektedir. Taşınmazın bütün paydaşları bağlayacak şekilde kiraya verilebilmesi için hem pay hem de paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.

Bununla birlikte gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesini her yönden geçersiz saymak doğru değildir. Kira sözleşmesi, kiraya veren paydaş ile kiracı arasında kişisel hak ve borçlar doğurmaya devam edebilir. Ancak sözleşmeye katılmayan veya sonradan onay vermeyen diğer paydaşlara karşı ileri sürülemez.

Başka bir ifadeyle kiracı, sözleşmeden doğan haklarını kiraya veren paydaşa karşı kullanabilir; fakat bu sözleşmeye dayanarak rıza göstermeyen diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayamaz. Yargıtay uygulamasında da gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesinin, sözleşmenin tarafı olmayan paydaşları bağlamadığı kabul edilmektedir (bkz. Yargıtay 6. HD, E. 2013/14462, K. 2014/4990, T. 15.04.2014). 

Elbirliği mülkiyetine ilişkin bir Hukuk Genel Kurulu kararında da benzer şekilde, kira sözleşmesinin tarafları arasında geçerli olduğu; fakat icazet vermeyen diğer ortaklar yönünden hüküm ifade etmeyeceği belirtilmiştir. Aynı yaklaşım, paylı mülkiyet uyuşmazlıklarının değerlendirilmesinde de sözleşmenin tarafları arasındaki geçerlilik ile diğer paydaşlara karşı ileri sürülebilirliğin birbirinden ayrılması gerektiğini göstermektedir (bkz. Yargıtay HGK, E. 2017/1257, K. 2020/661, T. 23.09.2020). 

Elatmanın önlenmesi davası kime karşı açılmalıdır?

Elatmanın önlenmesi davasının amacı, mülkiyet hakkına yönelik devam eden müdahaleyi sona erdirmektir. Bu nedenle taşınmazı fiilen kullanan kiracı, elatmanın önlenmesi talebinin başlıca muhatabıdır. Kiracının davada yer almaması hâlinde, taşınmazın boşaltılmasına yönelik hükmün doğrudan fiilî kullanıcı hakkında kurulması mümkün olmayabilir.

Bununla birlikte kiraya veren paydaş da tamamen uyuşmazlığın dışında değildir. Kiraya veren paydaş, taşınmazın tamamını kiraya vererek üçüncü kişinin kullanımını sağlamış, kira ilişkisini devam ettirmiş ve diğer paydaşların hakkıyla bağdaşmayan bir kullanım yaratmışsa müdahaleyi gerçekleştiren veya sürdüren kişilerden biri olarak kabul edilebilir.

Bu nedenle elatmanın önlenmesi ve ecrimisil birlikte talep edilecekse, davanın hem taşınmazı kullanan kiracıya hem de taşınmazı ona kullandıran paydaşa yöneltilmesi uygulamada daha güvenli bir yöntemdir. Ancak kiracı ile kiraya veren paydaş arasında her uyuşmazlıkta zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu söylenemez. Fiilî müdahalenin sona erdirilmesi bakımından kiracının; kiralama işleminden, elde edilen gelirden ve kullandırma fiilinden kaynaklanan talepler bakımından ise kiraya veren paydaşın taraf sıfatı öne çıkar.

Bir paydaş, mülkiyet hakkına dayanan korumadan yararlanmak için diğer bütün paydaşların davaya katılmasını beklemek zorunda değildir. Malik olmayan üçüncü kişiye karşı kendi payına yönelik elatmanın önlenmesini tek başına isteyebilir (bkz. Yargıtay 7. HD, E. 2023/3066, K. 2024/2720, T. 20.05.2024).

Ecrimisil kiracıdan mı, kiraya veren paydaştan mı istenir?

Ecrimisil bakımından taşınmazı kullanan kiracı ile taşınmazı kullandıran paydaşın hukuki konumları birbirinden farklıdır. Kiracının sorumluluğu fiilî kullanıma; kiraya veren paydaşın sorumluluğu ise taşınmazı yetkisi dışında kullandırmasına ve gerektiğinde bu kullanımdan gelir elde etmesine dayanır.

Rıza dışı kiralama hâlinde ecrimisilin yalnızca kiracıdan istenmesi zorunlu değildir. Kiraya veren paydaş ile kiracı, kendi fiilleri ve sorumluluk dönemleri dikkate alınarak birlikte sorumlu tutulabilir. Nitekim aynı taşınmaz hakkındaki yargılama sürecinde, her bir kiracının kullandığı bölüm yönünden kiraya veren paydaş ile ilgili kiracının müştereken ve müteselsilen sorumluluğuna karar verilmiştir (bkz. Yargıtay 8. HD, E. 2021/15241, K. 2021/12144, T. 08.12.2021; Yargıtay 7. HD, E. 2025/648, K. 2025/1161, T. 27.02.2025).

Ancak buradan, kiracı ile kiraya veren paydaşın her olayda ve taşınmazın tamamı için otomatik olarak aynı miktardan sorumlu olduğu sonucu çıkarılmamalıdır. Kiracının sorumluluğu kullandığı bölüm ve kullanım dönemiyle; kiraya veren paydaşın sorumluluğu ise kullandırdığı bölümler, elde ettiği gelir ve davacı paydaşın hakkına yönelik müdahalesiyle sınırlı olarak değerlendirilmelidir.

Ayrıca davacının talebinin hukuki niteliği doğru belirlenmelidir. Davacı, taşınmazın serbest piyasa koşullarında getirebileceği rayiç kullanım bedelini istiyorsa talep ecrimisil niteliğindedir. Buna karşılık kiraya veren paydaşın fiilen tahsil ettiği kira bedellerinden kendi payına düşen kısmı istiyorsa, uyuşmazlık gerçek olmayan vekâletsiz iş görmeden doğan menfaatin devri talebi olarak nitelendirilebilir.

Hukuk Genel Kurulu da dava dilekçesinde ecrimisil ifadesi kullanılmış olmasına rağmen, gerçek talebin tahsil edilen kira gelirlerinin paya düşen kısmı olduğu bir uyuşmazlığı, TBK’nın 530. maddesi kapsamında menfaatin devrine ilişkin alacak davası olarak değerlendirmiştir (bkz. Yargıtay HGK, E. 2017/1257, K. 2020/661, T. 23.09.2020). 

Dolayısıyla dava dilekçesinde, rayiç kullanım karşılığının mı yoksa tahsil edilen gerçek kira gelirinin mi istendiği açıkça belirtilmelidir. Aynı dönem için hem tam ecrimisil hem de tahsil edilen kira gelirinin tamamı istenerek mükerrer tahsilata yol açılamaz.

İntifadan men şartı aranır mı?

Paydaşların birbirlerinden ecrimisil isteyebilmesi için kural olarak, ecrimisil talep edilen dönemden önce taşınmazdan veya taşınmazın gelirinden yararlanma isteğinin karşı tarafa bildirilmesi gerekir. Bu durum uygulamada “intifadan men” olarak adlandırılmaktadır.

Ancak bu kuralın önemli istisnaları vardır. Taşınmazın konut veya iş yeri olarak üçüncü kişilere kiralanması ve bu suretle hukuksal semere elde edilmesi, intifadan men koşulunun aranmadığı hâller arasında kabul edilmektedir. Aynı şekilde dava doğrudan malik olmayan kiracıya yöneltilmişse, kiracı paydaş olmadığından paydaşlar arasındaki intifadan men kuralı aynı şekilde uygulanmaz.

Buna karşılık diğer paydaşın kiralama işlemine açık veya örtülü biçimde onay vermesi hâlinde sonuç değişebilir. Örneğin diğer paydaşın kiracıdan düzenli olarak kira payı alması, kira sözleşmesini birlikte imzalaması veya sözleşmenin devamını açıkça kabul etmesi, kira ilişkisine icazet olarak değerlendirilebilir.

Sadece uzun süre sessiz kalınmış olması ise her somut olayda tek başına kesin bir onay anlamına gelmez. Özellikle güncel karar sürecinde, kiracının diğer paydaşları araştırmadan yalnızca kiraya veren kişinin beyanına güvenmesi iyiniyet için yeterli görülmemiş ve ecrimisil sorumluluğu kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren değerlendirilmiştir (bkz. Yargıtay 8. HD, E. 2021/15241, K. 2021/12144, T. 08.12.2021; Yargıtay 7. HD, E. 2025/648, K. 2025/1161, T. 27.02.2025).

Fiilî taksim ve yerleşmiş kullanım biçimi sonucu değiştirir mi?

Paylı mülkiyette her paydaşın payı, kural olarak taşınmazın tamamına yayılmıştır. Tapuda yüzde elli pay sahibi olan kişinin taşınmazın belirli bir odasına, katına veya bölümüne tek başına malik olduğu söylenemez.

Bununla birlikte paydaşlar arasında uzun süredir benimsenen bir fiilî taksim veya kullanım anlaşması bulunabilir. Her paydaşın hangi bölümü kullanacağı açıkça belirlenmiş ve bu kullanım biçimi uzun süre uygulanmışsa, paydaşlardan birinin kendisine bırakılan bölümü üçüncü kişiye kullandırmasının diğer paydaşın hakkına müdahale oluşturup oluşturmadığı ayrıca incelenmelidir.

Fiilî taksim bulunmuyorsa, paydaşlardan biri taşınmazın belirli bölümlerini tek başına kiraya vererek diğer paydaşın payına karşılık gelen kullanım ve gelir hakkını ortadan kaldıramaz. Buna karşılık taşınmazda boş bölümler bulunması veya davalı paydaşın yalnızca belirli bir kısmı bizzat kullanması hâlinde, davacı paydaşın yararlanmasının gerçekten engellenip engellenmediği araştırılmalıdır.

Yargıtay, fiilî kullanım biçiminin bulunmadığı bir uyuşmazlıkta kiraya verilen bölümler yönünden elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talebini kabul etmiş; buna karşılık boş bırakılan veya diğer paydaş tarafından bizzat kullanılan kısımlarda davacının yararlanması engellenmiyorsa bu bölümler yönünden otomatik olarak ecrimisile hükmedilemeyeceğini belirtmiştir (bkz. Yargıtay 8. HD, E. 2018/16127, K. 2019/4161, T. 16.04.2019).

Kiracının iyiniyetli olması tahliyeyi engeller mi?

Kiracının elinde bir kira sözleşmesi bulunması, rıza göstermeyen paydaşa karşı taşınmazı kullanmak için her zaman yeterli bir hukuki sebep oluşturmaz. Kira sözleşmesinin diğer paydaşı bağlamadığı sonucuna varılırsa, kiracının kullanımı o paydaş yönünden haksız elatma niteliği taşıyabilir.

Kiracının “Kiraya verenin tek malik olduğunu zannettim.” şeklindeki savunması da her durumda kabul edilmemektedir. Tapu sicilinin aleniyeti ve somut olayda kiracıdan beklenen dikkat dikkate alınarak, başka paydaşların bulunup bulunmadığını araştırmayan kiracının iyiniyetli sayılamayacağına karar verilebilir (bkz. Yargıtay 8. HD, E. 2021/15241, K. 2021/12144, T. 08.12.2021). 

Bununla birlikte kiracının iyiniyeti, tahliye talebinden çok geçmiş döneme ilişkin ecrimisil sorumluluğunun başlangıcı, kapsamı ve kiraya verene yöneltebileceği talepler bakımından önem taşıyabilir.

Tahliye edilen kiracı kiraya verenden ne isteyebilir?

Kira sözleşmesinin diğer paydaşlara karşı ileri sürülememesi, kiraya veren paydaş ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişkiyi ortadan kaldırmaz. Kiracı, elatmanın önlenmesi kararı nedeniyle taşınmazı kullanamaz hâle gelirse kiraya verene karşı sözleşmeden doğan haklarını ileri sürebilir.

Kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin kiracının hakkıyla bağdaşmayan üstün bir hak ileri sürmesi, kiraya verenin zapta karşı sorumluluğunu gündeme getirebilir. Somut olayın özelliklerine göre TBK’nın 309 ve devamı hükümleri ile genel borca aykırılık hükümleri uygulanabilir.

Kiracı bu kapsamda peşin ödediği kullanılmamış döneme ait kira bedellerinin ve depozitonun iadesini isteyebilir. Kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranışı ile uygun illiyet bağı içinde bulunan ve ispatlanan taşınma giderleri ile diğer doğrudan zararların da talep edilmesi mümkündür. Öğretide de kendi adına kira sözleşmesi yapan paydaşın, diğer paydaşların üstün hakkı nedeniyle tahliye edilen kiracıya karşı sözleşmeye aykırılık hükümleri çerçevesinde sorumlu olacağı kabul edilmektedir.

Görevli mahkeme hangisidir?

Rıza göstermeyen paydaşın talebi kira sözleşmesine değil, mülkiyet hakkına ve haksız elatmaya dayanıyorsa uyuşmazlık kiracı ile kiraya veren arasındaki klasik kira uyuşmazlığı değildir. Bu nedenle sırf davalının bir kira sözleşmesine dayanması, davayı Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanına sokmaz.

Mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir (bkz. Yargıtay 6. HD, E. 2013/14462, K. 2014/4990, T. 15.04.2014). 

Sonuç

Paydaşlardan birinin gerekli pay ve paydaş çoğunluğu bulunmadan yaptığı kira sözleşmesi, kiraya veren paydaş ile kiracı arasında sonuç doğurabilir; ancak rıza göstermeyen diğer paydaşları kendiliğinden bağlamaz.

Elatmanın önlenmesi talebinde taşınmazı fiilen kullanan kiracının davalı gösterilmesi gerekir. Kiraya veren paydaşın da taşınmazı kullandırması, kira ilişkisini sürdürmesi veya ecrimisil ve kira geliri taleplerinin kendisine yöneltilmesi söz konusuysa her iki kişinin birlikte davalı gösterilmesi daha güvenli olacaktır.

Ecrimisil, olayın özelliklerine göre kiracıdan, kiraya veren paydaştan veya her ikisinden talep edilebilir. Buna karşılık davacının gerçekte istediği, kiraya veren paydaşın tahsil ettiği kira gelirinden kendi payına düşen kısımsa talep ecrimisil değil, menfaatin devri alacağı olarak nitelendirilebilir.

Sonuç üzerinde; paydaşlar arasındaki fiilî taksim, kiralamaya açık veya örtülü icazet verilmesi, kiracının kullandığı bölüm ve dönem, davacının taşınmazdan yararlanmasının gerçekten engellenip engellenmediği ve talep edilen bedelin niteliği belirleyici olacaktır.

---

Yargıtay 6. HD, E. 2013/14462, K. 2014/4990, T. 15.04.2014.

“Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda kiraya verme işi TMK’nın 691/1 maddesi uyarınca önemli idari işlerden olup pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılması zorunludur. Kanundaki bu koşula uyulmaksızın yapılan sözleşmeler sözleşmenin tarafı olmayan paydaşlar açısından hüküm ifade etmez.”

Yargıtay 8. HD, E. 2021/15241, K. 2021/12144, T. 08.12.2021. 

“Davalılarca varlığı inkâr edilmeyen kira sözleşmesinin tüm ortaklar tarafından oybirliği ile yapılmadığı, bu nedenle çekişme konusu taşınmazlarda kiracılık savunmasına değer verilemeyeceği… kiraladığı taşınmazda başka paydaşlar bulunup bulunmadığını araştırmayan ve böylece durumun gereklerine göre kendisine yüklenen özeni göstermeyen davalıların iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği… davalı paydaşın işgalcisi ile birlikte kira sözleşmesinin başından itibaren davacının payı oranında ecrimisil ile sorumlu olacağı gözetilmelidir.”

Yargıtay HGK, E. 2017/1257, K. 2020/661, T. 23.09.2020.

“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler… Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması… hâlleridir.”

Yargıtay 8. HD, E. 2018/16127, K. 2019/4161, T. 16.04.2019. 

“Davalının kiraya vererek kullandığı bölümler yönünden el atmanın önlenmesi ile ecrimisil tazminatına hükmedilmesinin doğru olduğu, ancak taşınmazda boş olan ve davalının bizzat kullandığı bölümler yönünden ecrimisil tazminatına ve el atmanın önlenmesine karar verilmesinin yanlış olduğu…”

---

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN’a aittir. İçerikler, hak sahipliğinin geçerliliği için elektronik imzalı zaman damgası ile kaydedilmiştir. Sitemizdeki yazıların, izinsiz olarak başka platformlarda kopyalanması veya özetlenerek yayınlanması halinde yasal ve cezai işlemler uygulanacaktır.