Yasal Önalım (Şufa) Hakkı ve Yargıtay Kararları Işığında Fiili Taksim Savunması

Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN
22 Eki
4 dakikada okunur

GİRİŞ

Paylı mülkiyet (halk arasında bilinen adıyla hisseli tapu), bir taşınmazın mülkiyetine birden fazla kişinin belirli pay oranlarıyla sahip olması durumudur. Bu mülkiyet türü, paydaşlar arasında çeşitli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Kanun koyucu, paydaşların mülkiyet bütünlüğünü korumak ve paydaşlar arasına dışarıdan üçüncü kişilerin girmesini kontrol altında tutmak amacıyla, paydaşlara yasal önalım (şufa) hakkı tanımıştır.

Ancak, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşların her zaman bu hakkı kullanamayacağı özel durumlar mevcuttur. Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatları, paydaşlar arasında "fiili taksim (eylemli paylaşım)" varsa, önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kuralına aykırı olacağını kabul etmektedir.

Bu makalede, yasal önalım hakkının ne olduğu, hangi şartlarda kullanılabileceği ve bu hakka karşı en önemli savunma olan fiili taksim olgusu, güncel Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında incelenecektir.

1. YASAL ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?

Yasal önalım hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 732. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre; "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler."

Bu hak, paydaşlara, satılan payı aynı şartlarla ve aynı bedelle öncelikli olarak satın alma yetkisi veren, yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak, payını satan paydaşa karşı değil, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılacak bir "tapu iptali ve tescil" davası yoluyla kullanılır.

Önalım hakkının kullanılabilmesi için, yapılan işlemin hukuken "satış" veya "ekonomik olarak satışa eşdeğer bir muamele" olması gerekir. Bağışlama (hibe) veya trampa (takas) gibi işlemlerde bu hak kural olarak kullanılamaz.

2. ÖNALIM HAKKININ KULLANILMA SÜRESİ (HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER)

Önalım hakkının kullanımı, kanunla belirlenmiş çok katı sürelere tabidir. Bu süreler zamanaşımı değil, hak düşürücü sürelerdir; yani hâkim tarafından davanın her aşamasında re'sen (kendiliğinden) dikkate alınır.

TMK m. 733/4 uyarınca:

Üç Aylık Süre: Satış işlemi yapıldıktan sonra, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara satışın noter kanalıyla bildirilmesi gerekir. Bu bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde dava açılmazsa önalım hakkı düşer. Adi posta, ihtarname veya sözlü bildirimler bu süreyi başlatmaz.
İki Yıllık Süre: Uygulamada sıkça karşılaşıldığı üzere, paydaşlara noter kanalıyla herhangi bir bildirim yapılmamışsa, önalım hakkı her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer. İki yıllık süre geçtikten sonra bu davanın açılması hukuken mümkün değildir.

3. FİİLİ TAKSİM (EYLEMLİ PAYLAŞIM) VE ÖNALIM HAKKINA ETKİSİ

Önalım davası ile karşılaşan alıcı (davalı) için en kuvvetli savunma yollarından biri, paylı mülkiyete konu taşınmazda "fiili taksim" bulunduğu iddiasıdır.

Fiili Taksim Nedir? Fiili taksim, paydaşların, tapuda resmi bir ayırma (ifraz) veya taksim sözleşmesi yapmamış olmalarına rağmen, taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüşmüş, sınırlarını belirlemiş ve her paydaşın kendi kullandığı bölümü benimsemiş olması durumudur.

Örneğin, 5 paydaşlı bir arsada her paydaşın hangi bölümü kullandığı (çit, duvar vb. ile ayrılmış) belliyse veya hisseli bir binada hangi paydaşın hangi dairede oturacağı belirlenmiş ve bu durum uzun süredir sorunsuz devam ediyorsa, burada fiili taksimin varlığından söz edilir.

Fiili Taksimin Hukuki Dayanağı: Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2) Kanunda fiili taksimin önalım hakkını engelleyeceğine dair açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu ilke, Yargıtay içtihatları tarafından TMK m. 2'de düzenlenen "Dürüstlük Kuralı" ve "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" temelinde geliştirilmiştir.

Yargıtay'a göre:

Önalım hakkının amacı, paydaşlar arasındaki "ortaklık" ilişkisini ve mülkün bütünlüğünü korumaktır.
Ancak paydaşlar, fiili bir taksim yaparak bu "ortaklık" iradesini zaten fiilen sona erdirmişlerse ve her biri bağımsız bir malik gibi hareket ediyorsa, korunacak bir ortaklık kalmamıştır.
Bu durumda, fiili paylaşıma rıza gösteren ve kendi yerini sorunsuzca kullanan bir paydaşın, fiilen ayrılmış başka bir bölümün üçüncü kişiye satılması üzerine önalım davası açması, "çelişkili davranış yasağı" (venire contra factum proprium) teşkil eder.
Bu davranış, hakkın, tanınma amacına aykırı olarak kullanılmasıdır ve TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması olarak kabul edilir. Hukuk düzeni, hakkın kötüye kullanılmasını korumaz.

4. YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARLARI IŞIĞINDA FİİLİ TAKSİM

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK), fiili taksim savunmasının önalım davalarındaki geçerliliğini istikrarlı kararlarıyla teyit etmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/2227, K. 2021/257, T. 16.03.2021: Bu emsal kararda HGK, paydaşlar arasında uzun süredir devam eden fiili bir kullanım biçimi olduğunu, herkesin kendi kullandığı bölümü bildiğini ve bu duruma rıza gösterdiğini tespit etmiştir. Yüksek Mahkeme, önalım hakkının amacının paylı mülkiyet ilişkisini sürdürmek olduğunu, ancak fiili taksim ile bu ilişkinin eylemli olarak sona erdiğini belirtmiştir. Davacının, fiili taksime rıza göstermesine rağmen önalım hakkını kullanmasının TMK m. 2 kapsamında dürüstlük kuralına aykırı olduğuna ve davanın reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2023/85, K. 2023/369, T. 26.04.2023: Daha güncel tarihli bu karar da aynı ilkeyi pekiştirmiştir. HGK, uyuşmazlığın "dava konusu taşınmazda paydaşlar arasında dava tarihinden önce fiili bir taksim bulunup bulunmadığı" noktasında toplandığını belirterek, fiili taksim olgusunun varlığı halinde önalım hakkının kullanılmasının hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceğine dair yerleşik içtihadı sürdürmüştür.

Fiili taksimin varlığının ispatı (ispat yükü davalı alıcıdadır), tanık beyanları, keşif, bilirkişi raporları ve tarafların kullanım alışkanlıkları gibi delillerle mümkündür.

SONUÇ

Yasal önalım (şufa) hakkı, paydaşlar için önemli bir yasal güvence olsa da, bu hak mutlak değildir. Hisseli bir taşınmazda pay satın alan üçüncü kişiler, kendilerine karşı bir önalım davası açılması halinde, taşınmazda fiili bir taksim olup olmadığını araştırmalıdır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, paydaşlar arasında fiili bir kullanım düzeni oluşmuşsa ve bu durum tüm paydaşlarca benimsenmişse, açılan önalım davasının "hakkın kötüye kullanılması" gerekçesiyle reddedilmesi kuvvetle muhtemeldir. Önalım davaları, hak düşürücü sürelere ve teknik ispat kurallarına tabi olduğundan, sürecin bir gayrimenkul hukuku avukatı ile takip edilmesi hak kayıplarını önleyecektir.

Makalede atıf yapılan Yargıtay kararları ektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017 /2227 Esas , 2021/ 207 Karar ve 04.03.2021 Tarihli Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023/85 Esas , 2023/369 Karar ve 26.04.2023 Tarihli Kararı

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN’a aittir. İçerikler, hak sahipliğinin geçerliliği için elektronik imzalı zaman damgası ile kaydedilmiştir. Sitemizdeki yazıların, izinsiz olarak başka platformlarda kopyalanması veya özetlenerek yayınlanması halinde yasal ve cezai işlemler uygulanacaktır.