Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin İyiniyeti

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), özellikle kentleşme süreci ve inşaat sektöründeki işleyiş bakımından sıkça karşılaşılan bir uygulamadır. Bu sözleşmelerde arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan düzenleme; tapu devri, inşaat, bağımsız bölümlerin teslimi gibi aşamaları içerir. Ancak uygulamada, yükleniciye devredilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması ya da ipotek edilmesi durumlarında ve sözleşmenin geçersiz sayılması ya da geriye etkili feshedilmesi hâlinde, üçüncü kişilerin durumu karmaşık hukuki tartışmalara sahne olmaktadır.

Yargıtay’ın bu alanda yerleşmiş uygulaması, uzun yıllardır “avans tapu” yaklaşımı olarak anılan, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının kabul edilmemesi yönünde idi. Fakat Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16 Mayıs 2025 tarihli E.2024/1, K.2025/2 kararından itibaren bu uygulamada önemli bir dönüşüm yaşanmıştır.

Karar Künyesi

• Karar Veren Mahkeme: Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu

• Esas Sayısı: E.2024/1

• Karar Sayısı: K.2025/2

• Karar Tarihi: 16 Mayıs 2025

• Resmî Gazete Tarihi / Sayısı: 18 Temmuz 2025, Sayı: 32959

Problemin Ortaya Çıkışı

APKİS türündeki sözleşmelerde genellikle şu hususlar sorun yaratmaktadır:

1. Tapu devri ve mülkiyet ilişkisi: Yükleniciye arsa sahibinin arsa payı karşılığında tapuda mülkiyet devri yapılır; ancak bu taşınmaz ya da bağımsız bölümler, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılabilir veya ipotek edilebilir.

2. Sözleşmenin geçersizliği / geriye etkili feshi: Eğer APKİS sözleşmesi kimi sebeplerle geçersiz sayılır ya da geriye etkili feshedilirse, tapu devri ve üçüncü kişilere yapılan işlemler nasıl değerlendirilecektir?

3. Üçüncü kişilerin hukuki durumu: Üçüncü kişiler, tapu kaydı ve yaptıkları devirler vs. üzerinden iyiniyet iddiasında bulunabilecek midir? İyi niyet kavramı hangi hallerde kabul edilir?

4. Hukuki güvenlik, tapu siciline güven ilkesi: Sicilden kaynaklanan beklenti hakkı ve sicildeki tescile güvenin korunması ne kadar önemlidir?

   
   

Önceki İçtihat Uygulaması

Karar öncesi Yargıtay’ın yaygın uygulaması şöyleydi:

• APKİS sözleşmesi geçersiz sayılırsa ya da geriye etkili feshedilirse, yükleniciye tapuda devredilen taşınmaz ya da bağımsız bölüm, üçüncü kişilere geçse bile çoğu durumda arsa sahibine noktasal olarak iade edilmekteydi.

• Üçüncü kişi iyiniyeti ileri sürse bile bu iddia dikkate alınmıyordu; sicilde görülen tescil ya da mülkiyet devri, arsa sahibinin haklarını ortadan kaldırmıyordu.

• “Avans tapu” ifadesi bu durumu anlatıyordu: tapuda devir yapılması, üçüncü kişinin kazancını güvence altına almıyordu.

Kararla Gelen Yenilik: İyiniyetin Korunması

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun E.2024/1 kararı ile birlikte aşağıdaki esaslar benimsenmiştir:

Husus	Yeni İçtihat
İyiniyet Savunmasının Kabulü	Üçüncü kişiler, tapu sicilinde tescil edilmiş tapu devrine dayanarak ve dürüstlük (iyi niyet) ilkesi gereği, bir haklı güven beklentisiyle bu tescile güvenebilecekler.
İyi niyetin varlığı için kriterler	Tapu sicil kaydı, üçüncü kişinin bu kayıt üzerinden yaptığı işlemler, bedel ödeme durumu, devri yapan veya satan kişinin davranışı gibi somut olgular incelenecek.
Kötü niyetin tespiti	Somut olayda kötü niyet ispatlanırsa, üçüncü kişinin tescile güvenerek hareket ettiği düşünülemeyecek ve taşınmaz arsa sahibine dönebilecek.
Türk Medeni Kanunu’nun İlgili Hükmü	TMK’nin 1023. maddesi esas alınacak. Bu maddeye göre, tapu siciline güven ilkesi ve sicil kayıtlarının görünürde hak sahibini koruduğu durumlar kabul ediliyor.
Hukuki Güvenlik / Tapu Siciline Güven İlkesi	Kararda bu ilkelerin önemi vurgulanıyor; tapu sicili üzerinden yapılan devirlerin üçüncü kişilerin beklentisi açısından somut güvence oluşturduğu benimsendi.

Somut Olayda Uygulanacak Kriterler

Kararın pratikte uygulandığı hallerde mahkemelerin ve tarafların dikkat etmesi gereken kriterler şunlardır:

1. Tapu Sicil Kaydı: Taşınmazın kim adına kayıtlı olduğu, sicilde görülen devir işlemleri, bağımsız bölümler vs.

2. Üçüncü Kişinin Bilgisi ve Davranışı: Üçüncü kişi devri yaparken tapu sicil durumunu bilip bilmemesi; araştırma yükümlülükleri; sözleşmeye ilişkin bildirim ya da ilanların varlığı; bedel ödeme gibi davranışlar.

3. Bedel Ödeme Durumu ve Teslim Riski: Üçüncü kişinin devri gerçekleştirirken ödemenin yapılıp yapılmadığı; devirden sonra kullanım veya teslim gibi fiili durumları gerçekleştirme durumu.

4. Devirin Haksız veya Şüpheli Durumlarda Yapılıp Yapılmadığı: Örneğin, arsa sahibinin rızası olmadan, yüklenici ile arsa sahibi arasında fesih, iptal, geçersiz kılma iddialarının olup olmadığı; üçüncü kişi ile arsa sahibinin ilişkisinin şüpheli olup olmadığı.

   
   

Hukuki Dayanak

• Türk Medeni Kanunu (TMK) Madde 1023: Tapu sicilinin güvenilmesi, görünürde hak sahibi gibi görünenin tasarruflarına dayanılarak iyiniyetli üçüncü kişinin korunması.

• Türk hukukunda tapu siciline güven ilkesi, özel mülkiyet hakkı ve mülkiyetin korunması ilkeleriyle yakından bağlantılıdır.

• Ayrıca hukuki güvenlik ilkesi, kişiler arasında hukuki ilişkileri öngörülebilir kılma açısından önem taşır.

• 
  

Değerlendirme: Avantajlar & Muhtemel Sorunlar

Avantajlar

1. Üçüncü kişiler için daha fazla koruma sağlanmış oldu; özellikle fidye, ipotek veya satış yoluyla iktisap edenlerin hukuki güvence beklentisi güçlendi.

2. Uygulamadaki belirsizlik büyük ölçüde ortadan kalkacak; mahkemeler bu içtihadı rehber alacak.

3. Ticari uygulamalarda, tapu sicilinde devrin varlığına dayalı güven beklentileri daha net olacağından, arsa geliştiricileri ve yükleniciler arası işlemlerde risk yönetimi kolaylaşacak

   
   

Muhtemel Sorunlar / Riski Olan Noktalar

1. Arsa sahipleri açısından, yükleniciye devretme sonrası üçüncü kişi işlemlerine karşı korunma güçleşebilir; ileride arsa sahibinin hak talepleri artabilir.

2. “İyiniyet” kriterinin somut olaylara göre belirlenmesi hâlinde belirsizlik devam edebilir; mahkemeler aralarında farklı kriterler öne çıkarabilir.

3. Devirin bedeli, devri yapanın sicil kayıtlarının durumu, üçüncü kişinin araştırma yapıp yapmadığı gibi olgular yoğun şekilde tartışma konusu olabilir; maliyetli ve uzun hukuk süreçleri doğabilir.

4. Tapu sicilinin durumu ile devrin haklılığı arasında uyumsuzluk olması halinde, örneğin sahtecilik, eksik bildirim, aldatma gibi unsurlar ortaya çıkarsa, iyiniyetin reddi daha sık gündeme gelebilir.

   
   

Uygulama Örnekleri ve Öneriler

• İnşaat şirketleri, APKİS sözleşmesi düzenlerken devir sonrası üçüncü kişilere satış / ipotek olasılıklarını sözleşmelerde net hüküm altına almalı; devir işlemlerinin tapu sicilinde görünürlüğü ve ilanlarla kamuya yansıyışı üzerinde durmalı.

• Arsa sahipleri, devir yapmadan önce yüklenicinin itibarını, finansal durumunu, üçüncü kişilere devri engelleyecek hukuki müeyyideleri planlamalı; sözleşmelerde güvence hükümlerine yer vermelidirler.

• Üçüncü kişiler, alım yaparken tapu sicilini mutlaka kontrol etmeli, devrin kayıtlı olduğundan emin olmalı; ayrıca devri yapan kişinin gerçekten tasarruf hakkına sahip olup olmadığı gibi olguları araştırmalı; mümkünse hukuki danışmanlık almalı.

  
  

Sonuç

Yargıtay IBBGK E.2024/1 kararı, Türkiye’de APKİS uygulaması bakımından dönüm noktası niteliğinde bir karar. Üçüncü kişilerin hakkedişine dair iyiniyetin korunması yönündeki bu yeni yaklaşım, hukuki güvenlik ve tapu siciline olan güven açısından önem taşımaktadır. Aynı zamanda bu karar, APKİS’te tarafların hak ve yükümlülüklerini yeniden gözden geçirmesini gerektirecektir.

Makaleye konu Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararına buradan ulaşabilirsiniz.

UYARI

Web sitemizdeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Av. Celal Ferit DEMİRKIRAN’a aittir. İçerikler, hak sahipliğinin geçerliliği için elektronik imzalı zaman damgası ile kaydedilmiştir. Sitemizdeki yazıların, izinsiz olarak başka platformlarda kopyalanması veya özetlenerek yayınlanması halinde yasal ve cezai işlemler uygulanacaktır.